隨著城市化進程的迅速發(fā)展和高層建筑的普及，電梯的應(yīng) 用也越來越普及，除了住宅小區(qū)、辦公樓以外，各大商場、超市、旅游景點、火車站、地鐵站、機場等人員密集場所的自動扶 梯、觀光電梯乃至自動人行道用量都相當(dāng)大，因此也催化了電梯 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。目前，我國保有電梯300萬臺，已成為全 球電梯產(chǎn)量和用量最大的國家。

　　隨著電梯數(shù)量的激增，電梯安全問題曰益凸顯。時有發(fā)生的 電梯事故給大家敲響了關(guān)注電梯安全的警鐘，由電梯維修保養(yǎng)不當(dāng)、監(jiān)督管理無力等引起的一系列新的社會問題也曰益凸顯。

　　那么應(yīng)采取什么方式來管理和使用高層建筑內(nèi)的電梯呢? 筆者認(rèn)為政府方面要從完善法律法規(guī)、加強監(jiān)督管理、推進電梯檢驗機構(gòu)市場化為重點，電梯管理單位建立電梯設(shè)備使用管理 制度、構(gòu)建應(yīng)急反應(yīng)體系和提高管理人員水平幾方面為重點以 外，用戶方面的自身設(shè)備管理也需要采取合理的方式，本文主要介紹關(guān)于電梯的采購、使用和管理單位的合理方法，按照電梯的 采購、安裝、使用和管理幾個步驟分別闡述，解決電梯相關(guān)問題 的一些途徑和對策，也為日后電梯的安全管理和更長久的運行提供了一些參考意見。

　　1電梯采購階段

　　通常電梯采購是由房地產(chǎn)開發(fā)公司進行的，但房地產(chǎn)開發(fā) 公司通常是不會備有專業(yè)的電梯工程師，而往往由其他專業(yè)的機電工程師兼任。由于電梯屬于特種設(shè)備范圍，國家對其的規(guī)定及 要求也相對嚴(yán)格，采購時的技術(shù)對接人不夠?qū)I(yè)會直接影響后 期的定型、安裝及使用，所以若是有很多電梯的開發(fā)項目還是需要一個專職的電梯工程師來進行與電梯相關(guān)工作的對接。例如電 梯機房和井道的土建工程，電梯設(shè)備的供配電工程等。

　　在建筑設(shè)計時要考慮建筑的結(jié)構(gòu)特點及用途來確定電梯的 類型、速度、載重量、控制方式等數(shù)據(jù)，還要考慮到相關(guān)消防和建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。盡量在安裝完后不進行返工為佳。然后根 據(jù)需求來進行選型和招標(biāo)工作，由于我國是個電梯大國，電梯生 產(chǎn)廠家繁多，其中不乏貼牌和假洋品牌，往往一些公司的技術(shù)能力售后服務(wù)不佳，所以在選定電梯品牌時一定要多做調(diào)研，盡量 選擇市場上口碑較好的品牌以及技術(shù)成型電梯型號。另外付款方 式比對也是需要考慮的因素。

　　2電梯安裝階段

　　電梯到貨之前電梯的生產(chǎn)廠家檢查土建工程是否符合電梯 安裝及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，還要做好現(xiàn)場的各種防護工作，對與圖紙要求不符合情況應(yīng)盡快整改，以免影響安裝工期及使用。

　　由于目前電梯安裝工程通常采取生產(chǎn)商將電梯安裝工程外 包給具有資質(zhì)的電梯安裝公司完成的方式，盡管這些公司具有相應(yīng)的安裝資質(zhì)，但目前多數(shù)的安裝隊伍并不是人人具有電梯安裝 資格證書，對于電梯最后的使用效果以及安裝工程來講都存在 著一定的隱患，所以在電梯安裝隊入場時地產(chǎn)公司或建筑公司一定要認(rèn)真審核其安裝人員是否有電梯安裝資格以及電工和焊工 資格，并對其做好備案工作。

　　由于電梯安裝工程的作業(yè)面廣，與其他工程交叉作業(yè)的情 況也很普遍，所以電梯安裝工程也要進行積極有效的信息溝通，以免因為工作交叉導(dǎo)致影響工期及返工事件的發(fā)生。

　　采購方的技術(shù)人員要經(jīng)常查看電梯安裝情況，以便于了解 現(xiàn)場情況。對于安裝隊不符合要求的行為要主動聯(lián)系電梯安裝工程的項目經(jīng)理，并要求其整改，對于安裝期間的中期檢查，也 要積極參與，以便了解電梯安裝期間的具體情況。

　　由于電梯在檢驗合格交付之前都是由生產(chǎn)商管轄，然而有 部分安裝隊伍會利用自身便利與其他的工程分包企業(yè)達(dá)成交 易，利用安裝完畢但并未交付運送建筑材料及貨物等，從中得到一定收入。部分電梯還未交付使用時就已經(jīng)運行了上萬次，而 且對非貨運電梯來說，不合理的運送貨物也影響電梯后期的運 行效果和壽命。所以在電梯安裝期間，要嚴(yán)格規(guī)定電梯的使用方 式，合理使用電梯設(shè)備。投入使用前電梯也要由專業(yè)的管理人員 進行驗收檢查。所以物業(yè)和開發(fā)公司在這段時間內(nèi)一定要做好電梯設(shè)備的交接工作，也要將電梯的各種資料一并交接。

　　3電梯使用階段

　　電梯與其他商品一樣，都有本身的保修期，一般的電梯保 修期為一年或兩年，其保修合同內(nèi)有雙方責(zé)任范圍以及保修范圍等事項，一般電梯都會在建筑投入使用時開始使用，而在這個 階段正是電梯故障高發(fā)期，但目前多數(shù)廠家對保修期的電梯維 保關(guān)注不足，認(rèn)為新安裝的電梯不存在問題，而且部分不重要的問題零部件不更換，等到出了保修期付費維保時讓用戶方購買 的現(xiàn)象也是有的。所以物業(yè)方一定要加強對電梯的管理以及與 電梯廠家維保的溝通，也需要建立電梯使用安全管理制度、電梯維保檢查監(jiān)督制度，以及電梯突發(fā)事件處理應(yīng)急預(yù)案等規(guī)章制 度。物業(yè)方還要監(jiān)管電梯的使用情況，避免由于人為及不合理使 用電梯造成的故障出現(xiàn)。

　　當(dāng)電梯在保修期末期時，物業(yè)方應(yīng)由專業(yè)工程師牽頭與生 產(chǎn)廠家維保人員共同對電梯進行一次全面細(xì)致的檢查，對保修期內(nèi)存在問題的設(shè)備及部件提出更換要求，以免在后期付費更 換。在一切事項解決之后再將前期的工程擔(dān)保金給予電梯廠家。

　　保修期過后就是付費維保期，國家規(guī)定電梯設(shè)備需要具有 維修保養(yǎng)和改造資質(zhì)的單位來進行相關(guān)作業(yè)。這時的物業(yè)方可以選擇繼續(xù)使用廠商的售后進行維?；蛘咂刚埰渌邢鄳?yīng)資質(zhì) 的電梯維保公司簽訂維保合同。目前這兩種維保方各有以下特 點：電梯廠家具有比較成熟的售后服務(wù)體系，還有較強的技術(shù)能力以及所有原廠零部件的供應(yīng)，但是其合同價格和零件價格比 其他維保單位要高;其他專業(yè)電梯維保公司通常技術(shù)水平良莠 不齊，對于部分零部件需要從其他渠道采購，但其維保合同費用比廠家維保要低。所以在這一點上，需要物業(yè)方結(jié)合自己的情況 選擇維保方，但本人建議還是盡量選擇與廠家售后簽訂維保合 同。

　　常用的維保合同有以下幾種形式：

　　(1) 全包合同，這種合同一旦簽訂電梯維保公司就要負(fù)責(zé)除 合同約定的正常維保工作以外，電梯的所有非人為事故出現(xiàn)的故障零部件的維修與更換，而且都不需要付費，此類合同對用戶方 來講費用較高，但簽訂此類合同即可以避免維保期內(nèi)因電梯故 障所發(fā)生其他費用，此類合同比較適合經(jīng)濟情況比較好和電梯數(shù)量較少的用戶，或是電梯即將進入大修期的用戶。

　　(2) 半包合同，這種合同價格相當(dāng)于全包合同價格的三分之 一左右，此類合同的特點是電梯維保公司除了合同約定的正常維保工作以外，一般只會負(fù)責(zé)一定金額以內(nèi)的零部件更換，對于規(guī) 定以外的零部件更換維修時則需要用戶方購買。適合于經(jīng)濟情

　　況一般或者電梯數(shù)量多和電梯運行狀態(tài)比較穩(wěn)定的用戶。

　　(3)清包合同，此類合同電梯維保公司只負(fù)責(zé)合同約定內(nèi)對 電梯的維保工作，合同約定外的其余項目則需要用戶方付費，適合于電梯使用不頻繁，而且不想將電梯報停的單位。

　　用戶方可根據(jù)自身情況來選擇維保公司及維保合同，但要 注意無論是哪種合同國家規(guī)定對電梯的維保工作都是15天一次 的。

　　4電梯設(shè)備管理

　　電梯在投入使用之前，作為用戶方的物業(yè)公司就應(yīng)建立與 電梯管理有關(guān)體系文件，其中包括電梯的檢查管理制度、電梯維保的監(jiān)督檢查標(biāo)準(zhǔn)、電梯在各種緊急情況的預(yù)案等文件，以應(yīng)對 各種情況的發(fā)生。同時也要指定持電梯管理員證的人員根據(jù)體 系文件要求對電梯進行曰常管理，做到按時巡視檢查并記錄，監(jiān)督使用安全和維保質(zhì)量，及時反映問題，保證設(shè)備的正常運行。

　　對于維保公司的監(jiān)督通常采取三種方法，一種是旁站檢 查，一種是平時抽查，最后聯(lián)合維保公司進行聯(lián)席檢查。對于檢查中查出維保公司不足要立即通知維保公司更正，必要時可根 據(jù)合同約定采取一定的經(jīng)濟措施制裁維保公司的不當(dāng)行為。每 次維保后電梯管理員都要確認(rèn)維保內(nèi)容后對維保記錄簽字并存檔。

　　關(guān)于電梯在使用中的節(jié)能問題除了設(shè)備自身固定特性問題 不可以改變以外，還有其他方法可以做到減少電梯的運行及節(jié)能的方法。對于沒有能量回饋裝置的電梯可以加裝該裝置以起到節(jié) 能作用，但是該設(shè)備效率不是特別的高，所以對于采用有齒輪、 異步電機驅(qū)動的曳引機的電梯可以采用。多臺電梯要采取群控方式合理分配電梯?？繉樱岣呤褂眯?。電梯也可以采取空閑時 不返回基站的運行方式，電梯內(nèi)的照明和其他設(shè)施也要采取節(jié)能 的設(shè)備和方式，也可以通過加裝刷卡器來控制電梯使用，這樣既可以保證電梯費的收取，又可以有效地控制電梯的運行次數(shù)。

　　關(guān)于電梯的使用壽命周期大概是15年左右，通常電梯的使 用周期是這樣的，由于運行初期正逢建筑入住對電梯的使用頻率較高，所以通常在保修期或運行1〜2年后需要進行一次檢查確 定其情況決定是否需要中修。對于運行3〜5年的或經(jīng)行過兩次中 修的電梯則需要進行大修，鋼絲繩的使用周期也以五年為限，期間出現(xiàn)斷絲斷股情況也需要更換。對于有齒輪曳引機第一次 更換曳引機油是在運行3 OOOh之后，以后每隔3〜4年更換一次即 可。對于使用15年以上的電梯則需要特檢部門進行評估確定其是否能繼續(xù)使用。若是被評估不能使用則需要動用大修資金對其 進行改造，通常的改造項目是電氣控制系統(tǒng)及安全相關(guān)部件的更 換，轎廂、導(dǎo)軌和對重視情況更換。