數(shù)月前，荔灣區(qū)啟動(dòng)“百梯萬(wàn)人”舊樓宇加裝電梯工作。9月8日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布通知：加裝電梯也可提用公積金。利好消息不斷，樓梯樓再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。究竟買(mǎi)電梯樓還是買(mǎi)樓梯樓好呢？日前，廣州鏈家研究院根據(jù)該公司在2017年前八個(gè)月促成逾9300宗二手住宅買(mǎi)賣(mài)個(gè)案，進(jìn)行了下列不同類(lèi)型的分析。

　　市場(chǎng)盤(pán)源供應(yīng)仍以電梯樓為主

　　樓梯樓中高層是買(mǎi)家首選

　　由于樓梯樓各層的價(jià)格存在非常明顯的差異，低層單位價(jià)格明顯較高，而隨著樓層的上升，價(jià)格逐步下降，因此各樓層的受歡迎程度亦會(huì)有明顯的差異。

　　數(shù)據(jù)顯示，樓梯樓的6層最受買(mǎi)家歡迎，成交占比為15.4%，為所有樓層中最大，其次為7層，成交占比為14.1%；而低層單位受歡迎程度明顯減弱，1~3層占整體供應(yīng)的31.2%，而成交占比僅占23.9%，其中1層供應(yīng)占比為9.5%，成交占比僅為5.0%，2層供應(yīng)占比為10.2%，成交占比為7.6%

　　電梯房低層交投更活躍

　　據(jù)數(shù)據(jù)，電梯樓（含加裝電梯）成交樓層細(xì)分中，由于存在大量樓層不高的電梯物業(yè)，尤其中心區(qū)大多數(shù)電梯樓的總樓層在18層及以下，因此低層單位（1~10層）供應(yīng)較大，占整體供應(yīng)量的52.0%，而成交占比超六成，高達(dá)64.5%。中層單位（10~20層）成交占比為24.4%，高層單位（21層及以上）占比最少，僅為11.1%。

　　電梯樓方面，所有區(qū)域低層單位的占比均超過(guò)五成，其中比例最多的是白云區(qū)，達(dá)76.7%，接近八成，而比例最少的是天河區(qū)，為52.6%；中層單位中，成交占比最高的是天河區(qū)，達(dá)29.3%，主要集中在珠江新城板塊及天河北板塊，成交占比最低的是白云，僅19.4%；而高層單位，占比最多的是天河區(qū)，達(dá)18.1%，最少的是白云區(qū)，僅為3.9%。

　　小年輕不介意樓梯樓高層

　　交易數(shù)據(jù)顯示，樓梯樓中層單位仍是首選，尤其是20歲以下的客戶(hù)，有五成是選擇中層單位，26~35歲青年群體對(duì)于樓梯樓高層單位接受度最高，成交占比近四成。但從46~50歲的客戶(hù)開(kāi)始呈現(xiàn)遞減態(tài)勢(shì)。21~35歲對(duì)于低層單位喜愛(ài)程度明顯有限，成交占比約為兩成，隨著年齡的逐步增長(zhǎng)，客戶(hù)對(duì)低層單位偏愛(ài)明顯提高，成交占比呈現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)，36~40歲為26.6%，到40歲以上提升至33%左右。

　　交易數(shù)據(jù)顯示，20歲以下、21~30歲的客戶(hù)，最青睞樓梯樓第6層單位，31~35歲的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)第7層的人數(shù)最多，36~40歲的客戶(hù)，更喜歡第5層單位，而40歲以上的客戶(hù)，買(mǎi)第3層及以下的單位最多。

　　置業(yè)貼士

　　樓梯樓樓層越低議價(jià)空間越大

　　根據(jù)廣州鏈家交易數(shù)據(jù)，不管是樓梯樓還是電梯樓，議價(jià)空間的浮動(dòng)范圍在2.2%~2.8%之間。在樓梯樓方面，由于業(yè)主的心態(tài)不同，各樓層的掛牌報(bào)價(jià)有明顯差異，樓層越低報(bào)價(jià)越高，且報(bào)價(jià)差距非常大。以廣園云苑新村為例，1~3層平均掛牌報(bào)價(jià)與7~9層平均掛牌報(bào)價(jià)每平方米相差近五千元，報(bào)價(jià)差距較大，因此議價(jià)空間亦會(huì)呈現(xiàn)樓層越低，議價(jià)空間越大的趨勢(shì)。從全市均值來(lái)看，低層單位平均議價(jià)空間為2.81%，中層單位議價(jià)空間為2.55%，高層議價(jià)空間為2.21%。而電梯樓方面則相對(duì)比較平均，均位于2.5%~2.6%之間。

　　越秀樓梯樓議價(jià)幅度較大

　　數(shù)據(jù)顯示，越秀區(qū)樓梯樓受樓齡較長(zhǎng)的影響，議價(jià)空間最高，達(dá)3.64%，黃埔樓梯樓議價(jià)空間最小，僅為1.89%；而天河電梯樓受業(yè)主心態(tài)強(qiáng)勢(shì)影響，放盤(pán)價(jià)較高，因此，議價(jià)空間略高于其它區(qū)域，為2.71%，黃埔的電梯樓，議價(jià)空間最小，為2.10%。

　　樓梯樓年租金回報(bào)率高過(guò)電梯樓

　　最重要的一點(diǎn)是，樓梯樓的年租金毛回報(bào)率要比電梯樓更勝一籌，樓梯樓為1.94%，比電梯樓高0.4個(gè)百分點(diǎn)。細(xì)分到區(qū)域，無(wú)論樓梯樓還是電梯樓，毛回報(bào)率最高的區(qū)域是白云區(qū)，分別是2.21%、1.86%，而天河、越秀由于樓價(jià)相對(duì)于其他區(qū)域明顯較高，故兩區(qū)年租金毛回報(bào)率明顯較低，天河區(qū)電梯房毛回報(bào)率為1.33%，樓梯樓單位毛回報(bào)率為1.43%，越秀電梯房毛回報(bào)率為1.12%，樓梯房毛回報(bào)率為1.56%。

　　不管樓梯房抑或電梯房，亦不論一房抑或二、三房，更不論市區(qū)抑或郊區(qū)，皆有其相對(duì)固定的客戶(hù)群體。這批追捧客戶(hù)或年輕，或年長(zhǎng)，其實(shí)都有一個(gè)共同的特征，就是“睇餸食飯”。因應(yīng)自己的資金儲(chǔ)備量及可以接受的區(qū)域、地段，作詳細(xì)的衡量和對(duì)比，最終再下決定入市購(gòu)買(mǎi)。但隨著年齡及人生閱歷的變化，每一個(gè)曾經(jīng)的“新業(yè)主”，皆有可能產(chǎn)生改善居住環(huán)境的沖動(dòng)，從而令其現(xiàn)在居住或持有的物業(yè)，成為二手市場(chǎng)上重新流通的供應(yīng)源，而他們?cè)俅钨?gòu)買(mǎi)的對(duì)象，或?qū)⑴c目前這一套放盤(pán)對(duì)象存在較大的差別。但前提還是那一句話(huà)：喜歡與否，關(guān)鍵還是跟自己的錢(qián)袋有關(guān)。