據(jù)報道,因底層以影響采光通風為由反對,舊樓加裝電梯困難重重,而且引發(fā)嚴重的社區(qū)沖突,信訪、訴訟逐年上升,2012年起實施的《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》異議叢生,相關部門正在醞釀修訂,將對日照受影響范圍作出界定,擴大征求意見范圍,引入街道居委全程參與協(xié)商程序。

從報道所列舉的案例不難看出,與調(diào)漲物業(yè)費所導致的小區(qū)動蕩相比,因加裝電梯所引發(fā)的爭端來得更為持久甚至更加激烈。由于業(yè)主之間利益協(xié)調(diào)困難導致規(guī)劃變更 審批左右為難,舊樓加裝電梯這一巨大的市場需求無法實現(xiàn)。那么,舊樓加裝電梯所引發(fā)的業(yè)主利益糾葛到底應當如何解決呢?

首先,贊同加裝電 梯的理由“高大上”,也確實符合時代進步、民生改善、經(jīng)濟發(fā)展的大方向。從實踐上看,加裝電梯決定本身也較易獲得物權(quán)法上三分之二以上絕對多數(shù)面積和人數(shù) 的通過,從而似乎構(gòu)成了民意優(yōu)勢。不過,加裝電梯是對原先沒有電梯的規(guī)劃變更,電梯加裝后的新生活憧憬客觀上已經(jīng)超出了原來的購房期待,這一變化將使得這 部分業(yè)主“額外”受益。

所以,提議加裝電梯者有義務就其成本、收益及風險通盤考慮。這就要求加裝方案必須遵守強制性的規(guī)劃技術指標,否則就得考慮重建等其他方法。同時,加裝電梯的決定不僅應當包括基本方案、建設組織、成本分攤、使用管理,也應視情況取得相關業(yè)主的同意或?qū)ζ溥M行補償。

其次,無論是影響采光,還是利益補償爭議,反對加裝電梯的意見似乎也不無道理。根據(jù)物權(quán)法第七十八條,“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束 力。”表面上看,只要加裝電梯的決定一經(jīng)作出,那么全體業(yè)主均應受其約束。但是,客觀而言,維持沒有電梯的狀態(tài)符合原有規(guī)劃且并不損害包括贊成者、反對者 在內(nèi)的全體業(yè)主的規(guī)劃信賴權(quán)益。但加裝電梯就不同,它不僅多占用了共有土地,改變了原有建筑物結(jié)構(gòu),還甚至可能涉及到消防等各方面問題,更直接地是它動搖 了原有的建筑秩序和結(jié)構(gòu)進而影響到了各專有部分所有權(quán)。

物權(quán)法第七十八條規(guī)定,“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受 侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”即在區(qū)分所有權(quán)條件下,業(yè)主自治的決定與業(yè)主個人合法權(quán)益的保護必須取得平衡。加裝電梯的決定應否撤銷需要規(guī)劃技 術和法律解釋上的進一步明確。一般而言,若加裝電梯將嚴重影響低專有部分正常使用功能的發(fā)揮且也不能協(xié)商解決的,加裝決定應當撤銷。若加裝電梯影響輕微 的,那么受影響的業(yè)主作為小區(qū)生活共同體的一分子,應有相應的容忍和尋求妥協(xié)的態(tài)度。從長遠來看,立法也可就此設計出強制收購等的公平制度安排。

第三,將舊樓加裝電梯納入業(yè)主自治解決才是治本之策。舊樓加裝電梯,業(yè)主之間的民事關系協(xié)調(diào)是基礎,通過規(guī)劃許可等行政手段實現(xiàn)公共利 益與社區(qū)發(fā)展之間的和諧是關鍵。舊樓加裝電梯所涉及的設計、采購、建設、驗收、維護、使用等等一系列問題,如果沒有業(yè)主自治的制度支撐,均無法從根本上解 決。

舊樓加裝電梯舉步維艱,表面上看是業(yè)主個人利益難以協(xié)調(diào),實質(zhì)原因是業(yè)主自治嚴重缺失。因此,全面推動業(yè)主自治是解決舊樓加裝電梯難的 根本出路。在此過程中,政府的推動必不可少,但注定無法包辦代替。為此,政府應落實指導與協(xié)助業(yè)主自治職責,如盡快將全市性的業(yè)主決策電子平臺投入使用等 等。短期而言,就加裝電梯出臺相應的操作指引也會有一定的積極效果。